La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 4ª) nº 591/2024, de 8 de octubre de 2024 (rec. 634/2023), realiza un completo repaso de los deberes de la parte arrendadora y arrendataria al hilo de un procedimiento en el que se reclama al arrendatario el abono de determinadas cantidades en concepto de daños en el inmueble. Es por ello que la precitada Sentencia realiza un estudio pormenorizado de cada uno de los daños alegados para acabar determinando la cuantía de los mismos que resulta imputable al arrendatario.
A estos efectos, expone la Sentencia, el análisis central que debe realizarse es el de establecer con claridad las obligaciones de conservación y mantenimiento que corresponden a cada una de las partes, poniéndolas después en relación con el estado del bien arrendado en el momento de su entrega y en el momento del fin del arrendamiento.
Así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil (en lo sucesivo, «C.C»), el arrendatario está obligado a la devolución del inmueble arrendado tal y como lo recibió, salvo que lo hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. En este sentido, el arrendador se encuentra amparado por una doble presunción iuris tantum (y, por tanto, susceptible de destrucción por prueba en contrario): (i) la recepción del inmueble por el arrendatario en buen estado, salvo expresión o prueba en contrario (vid. artículo 1562 C.C); y (ii) consiguientemente, la culpabilidad del arrendatario por el deterioro del bien arrendado.
Como se ha adelantado, la comparación del estado del inmueble en el momento de su entrega y en el momento de su abandono por el arrendatario también resultan fundamentales. Respecto del primer momento o estado, debe estarse, en primer lugar, a lo expresado en el contrato sobre el bien arrendado y su estado de conservación, en defecto de este pacto, la presunción es a favor de una recepción por parte del arrendatario en buen estado, como contraparte lógica de la obligación de éste de entregar el bien de tal modo. Indica también la Sentencia que la expresión «buen estado» no debe interpretarse como «nuevo», sino como la entrega de un inmueble en condiciones adecuadas para su uso.
Respecto del segundo momento que debe analizarse rige la presunción de que el deterioro o pérdida del bien arrendado es imputable al arrendatario, a quien le corresponde la prueba de la ausencia de culpa o negligencia. Sin embargo, cabe destacar que el arrendatario no responderá de los daños derivados de un uso ordinario o los ocasionados por causa inevitable. Si bien de esta presunción se deriva una evidente inversión de la carga probatoria, la misma no alcanza a la realidad de los daños y al hecho de que los mismos se hayan ocasionado durante la vigencia del contrato, circunstancias estas que deberán ser acreditadas por el arrendador.
Asimismo, recuerda la Sentencia, el régimen jurídico de las reparaciones se contiene en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el cual impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad.
En relación con el coste de limpieza y pintura después del fin del arrendamiento (uno de los gastos reclamados al arrendatario en el supuesto analizado por la Sentencia), se recuerda el criterio jurisprudencial que indica que tanto la limpieza y la pintura son partidas a cargo de la propiedad toda vez que las mismas revierten en la posibilidad de alquilar nuevamente el inmueble, debiendo exceptuarse, sin embargo, casos especiales y excepcionales de abandono y suciedad, que rebasen lo ordinario.
Desde IURE LICET ABOGADOS, con sede en Bilbao, resolvemos vuestras consultas y estudiamos vuestro caso. Nuestro equipo velará por sus intereses. Si quiere más información contacte con nosotros a través de nuestra página web, o llamando al 944 42 10 16.
Jaime Ibáñez de Mendoza Quintana
Abogado
A estos efectos, expone la Sentencia, el análisis central que debe realizarse es el de establecer con claridad las obligaciones de conservación y mantenimiento que corresponden a cada una de las partes, poniéndolas después en relación con el estado del bien arrendado en el momento de su entrega y en el momento del fin del arrendamiento.
Así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil (en lo sucesivo, «C.C»), el arrendatario está obligado a la devolución del inmueble arrendado tal y como lo recibió, salvo que lo hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. En este sentido, el arrendador se encuentra amparado por una doble presunción iuris tantum (y, por tanto, susceptible de destrucción por prueba en contrario): (i) la recepción del inmueble por el arrendatario en buen estado, salvo expresión o prueba en contrario (vid. artículo 1562 C.C); y (ii) consiguientemente, la culpabilidad del arrendatario por el deterioro del bien arrendado.
Como se ha adelantado, la comparación del estado del inmueble en el momento de su entrega y en el momento de su abandono por el arrendatario también resultan fundamentales. Respecto del primer momento o estado, debe estarse, en primer lugar, a lo expresado en el contrato sobre el bien arrendado y su estado de conservación, en defecto de este pacto, la presunción es a favor de una recepción por parte del arrendatario en buen estado, como contraparte lógica de la obligación de éste de entregar el bien de tal modo. Indica también la Sentencia que la expresión «buen estado» no debe interpretarse como «nuevo», sino como la entrega de un inmueble en condiciones adecuadas para su uso.
Respecto del segundo momento que debe analizarse rige la presunción de que el deterioro o pérdida del bien arrendado es imputable al arrendatario, a quien le corresponde la prueba de la ausencia de culpa o negligencia. Sin embargo, cabe destacar que el arrendatario no responderá de los daños derivados de un uso ordinario o los ocasionados por causa inevitable. Si bien de esta presunción se deriva una evidente inversión de la carga probatoria, la misma no alcanza a la realidad de los daños y al hecho de que los mismos se hayan ocasionado durante la vigencia del contrato, circunstancias estas que deberán ser acreditadas por el arrendador.
Asimismo, recuerda la Sentencia, el régimen jurídico de las reparaciones se contiene en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el cual impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad.
En relación con el coste de limpieza y pintura después del fin del arrendamiento (uno de los gastos reclamados al arrendatario en el supuesto analizado por la Sentencia), se recuerda el criterio jurisprudencial que indica que tanto la limpieza y la pintura son partidas a cargo de la propiedad toda vez que las mismas revierten en la posibilidad de alquilar nuevamente el inmueble, debiendo exceptuarse, sin embargo, casos especiales y excepcionales de abandono y suciedad, que rebasen lo ordinario.
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Jaime Ibáñez de Mendoza Quintana
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